香港甲级写字楼寒潮已至 意大利奢侈品牌撤离“亚洲最赚钱商场”

 由于市场气氛冷淡，甚至爆出一些超低单价租赁交易。2月底，位于金钟的美国银行中心一个高层单位，面积约2637方呎，仅以月租11.07万港元租出，成交呎租仅为42港元，创下这栋大楼过去十年的呎租新低纪录。

作为全球金融中心的香港，摩天大楼鳞次栉比的中环的租金曾经 “贵”绝全球。

然而，在新冠肺炎疫情影响下，中资金融机构、共享办公平台等纷纷放慢甚至搁置扩张步伐，这对香港甲级写字楼租赁市场的影响立竿见影。

“继去年第四季后，香港甲级写字楼市场吸纳量再录得负数值，自上季的-37万平方呎再扩大至本季的-52万平方呎。第一季度写字楼租赁活动几近冰封，令香港整体甲级写字楼市场吸纳量录得18年来最大的单季跌幅，主要来自金融、保险及共享工作空间行业的需求缩减。”戴德梁行执行董事、香港写字楼部主管韩其峰在接受21世纪经济报道记者采访时坦言。

由于需求骤减，甲级写字楼整体平均待租率升至10%，创下十年新高。自去年第二季度以来，香港甲级写字楼的租金已经开始走弱，受疫情拖累，跌幅在今年首季进一步加剧。以中环的超甲级写字楼为例，今年第一季度的租金跌幅达到4%，同比下跌近12%。

戴德梁行香港董事总经理萧亮辉指出：“当整体写字楼待租率升至10%，这是一个重要的分水岭。业主在寻找新租户以填补待租楼面时就会开始出现压力，市场形势将会转向租客主导，然而目前由于疫情及环球经济前景严峻，租赁需求大为削弱，预计今年全年的待租率将维持在双位数的水平，整体租金在今年将下调13-18%，中环区的跌幅会达到15-20%。”

消失的租户：中资金融机构、共享空间

近年来随着大量的中资金融机构进入香港市场，甲级写字楼租金亦水涨船高。根据世邦魏理仕的研究显示，2016年3月至2019年3月，香港甲级写字楼租用总面积增加430万方呎，总面积达7570万方呎。在此期间，中资机构在香港甲级写字楼租用总面积增加210万方呎，与上一个3年的120万方呎比较，增速明显加快。其中，中资金融机构贡献了近60%的租用面积增长。

同时，共享工作空间亦成为香港写字楼需求的其中一个主力军。一直以来，港岛核心地段（写字楼）的空置率长期处于 2%左右，租金持续高企，吸引了多家共享空间平台进入香港市场。

在2016年至2019年期间，共享工作平台在香港甲级写字楼市场租赁面积增长了60%至120万方呎。一些国际运营商一度在香港快速扩张，成为共享工作间租赁面积增加的主因。过去三年间，香港写字楼共用办公租赁面积共增加458,200平方呎，其中国际运营商占316,400平方呎。

以2018年为例，香港共享空间平台在甲级写字楼的新租赁达到25.4万平方呎，相比2016年的11.3万平方呎大幅增加124%。然而，自去年以来，市场坏消息四起，内地品牌“氪空间”去年初弃租华懋商厦，全线撤出香港；全球共享办公“鼻祖”WeWork去年底被传缩减业务，市场一度传言公司将退出在香港的6个办公地点。

据21世纪经济报道记者调查显示，多家在港运营的共享办公平台近期纷纷推出了大幅优惠。例如Metro Workspace为新客户提供前三个月免租50%，并有最多1000港元的搬家费补贴。另一共享工作空间运营商Three Commas则打出了每人月租低至1800港元的广告。

由于市场气氛冷淡，甚至爆出一些超低单价租赁交易。据21世纪经济报道查阅成交资料显示，2月底，位于金钟的美国银行中心一个高层单位，面积约2637方呎，仅以月租11.07万港元租出，成交呎租仅为42港元，创下这栋大楼过去十年的呎租新低纪录。

相比之下，目前香港中环区甲级写字楼的平均呎租约为130港元。作为中环的超甲级写字楼“地标”国际金融中心，尽管成交呎租仍保持在210港元，但租赁成交十分疏落。去年迄今为止，仅有三宗成交。

萧亮辉向21世纪经济报道记者坦言，由于租金下调，甲级写字楼市场的成交亦受到影响。“投资者要求这类资产的价格有大幅的折让，而且租金回报率至少要达到3%以上才会考虑。对于一些基金类投资者，他们非常关注是否可以马上收租，产生现金流，相比之下，过去几年，这些投资者可能更关注资产本身价格的涨幅。”

Valentino撤出亚洲最赚钱商场

自去年下半年以来，社会冲突导致访港旅客人数锐减，香港奢侈品零售已经遭到沉重打击。疫情更让这些国际品牌“雪上加霜”，纷纷缩减在香港的店铺规模。

香港特区政府统计处3月31日公布的数据显示，2月香港零售额临时估计为227亿港元，同比暴跌44%，销货量则锐减46.7%，两者均是1981年有纪录以来单月最大跌幅。这已是连续13个月连续下跌。

其中，珠宝首饰、钟表及名贵礼物继续成为重灾区，2月份零售额同比高达78.5%；其次是衣物、鞋类及有关制品，下跌71.2%。

4月6日，意大利奢侈品牌Valentino（华伦天奴）位于尖沙咀广东道海港城的旗舰店租约期满结束营运。这家分店合面积达900平方米，是该品牌在香港最大旗舰店，自2015年开业。目前Valentino在香港共有6间分店，分别位于尖沙咀柯士甸道圆方、中环国际金融中心商场和置地广场，以及铜锣湾崇光百货及利园一期等。

九仓置业主席吴天海此前表示，2月疫情爆发后，香港零售商营业额明显下滑，预期今年续租租金会受压，新签租约的租金跟随大市浮动。据悉，作为九仓置业旗下在香港的核心物业之一，海港城已于二、三月向租户减租50%，但仍未能挽留租户。

海港城不仅是香港最大的购物中心，更是亚洲最赚钱的商场。自2007年起，海港城十年来销售额年均复合增长率超过10%，2018年更是达到惊人的24%。当年海港城销售额超过370亿港元，平均每天超过一亿元港币。

尖沙咀广东道曾在全奢侈品市场中傲视群雄，法国奢侈品牌Louis Vuitton（路易威登）的广东道店，曾创下该品牌全球单店最高销售纪录。然而时过境迁，受疫情”封关“措施影响，广东道近月来异常冷清，昔日奢侈品店外游客大排长龙的景象已经不再。

意大利时尚品牌Prada此前宣布，旗下位于罗素街2至4号的旗舰店在原定租约到期前，提早4个月于2月结束营业。路易威登亦有意撤消位于时代广场的旗舰店。

然而，戴德梁行执行董事、香港商铺部主管林应威向21世纪经济报道记者透露：”国际品牌普遍认为疫情过后，亚洲市场的复苏将快于欧美市场，因此他们并不会全面撤离香港这个重要市场，尽管在短期内会缩减规模来降低成本。“